Die wichtigsten Fragen zur Reform der Grundsteuer, Teil 4
Eigentümer bezahlen fortlaufend Grundsteuer auf ihre Immobilien. Das Bundesverfassungsgericht hat aber festgestellt, dass die Art, wie die Grundsteuer bisher berechnet wurde, verfassungswidrig ist. Deshalb hat die Regierung eine Reform der Grundsteuer eingeleitet. Diese Reform bringt es mit sich, dass Immobilieneigentümer eine Grundsteuererklärung abgeben müssen.
Die Erklärung bildet die Basis für die Feststellung des Grundsteuerwerts und die Neuberechnung der Grundsteuer. Im Jahr 2025 wird die neu ermittelte Grundsteuer dann erstmals fällig.
Die Grundsteuerreform und die damit verbundene Steuererklärung stiftet jedoch viel Unsicherheit. Um Abhilfe zu schaffen, beantworten wir in einer Beitragsreihe die wichtigsten Fragen zur Reform der Grundsteuer.
Hier ist der letzte Teil 4!:
Inhalt
Ein wichtiger Hinweis vorab
Ursprünglich war der Stichtag für die Abgabe der Grundsteuererklärung der 31. Oktober 2022. Es war vorgesehen, dass jeder, der am 1. Januar 2022 Eigentümer eines Grundstücks, einer Eigentumswohnung oder eines Hauses war, seine Erklärung bis zu diesem Stichtag beim zuständigen Finanzamt eingereicht haben sollte.
Am 12. Oktober 2022 beschlossen die Finanzminister der Bundesländer aber, dass die Abgabefrist einmalig um drei Monate verlängert wird. Diese Entscheidung gilt bundesweit. Immobilieneigentümer haben also bis zum 31. Januar 2023 Zeit, ihre Grundsteuererklärung abzugeben.
Wie wird die neue Grundsteuer berechnet?
Das grundsätzliche Verfahren bei der Berechnung der Grundsteuer ändert sich trotz der Reform nicht. Allerdings wird künftig mit dem Grundsteuerwert gerechnet.
Im ersten Schritt ermittelt das Finanzamt anhand der Angaben in der Grundsteuererklärung einen neuen Grundsteuerwert. Er ersetzt den Einheitswert, der bisher verwendet wurde.
Auf den neuen Grundsteuerwert wendet das Finanzamt anschließend die Grundsteuermesszahl an. Sie wurde deutlich gesenkt. Betrug sie bislang in vielen Bundesländern 0,35 Prozent, beläuft sie sich künftig auf 0,031 Prozent für Wohngrundstücke und 0,034 Prozent für Nicht-Wohngrundstücke.
Diese Werte gelten in neun Bundesländern. Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, das Saarland und Sachsen arbeiten mit anderen Zahlen. Der neue Grundsteuerwert wird mit der Grundsteuermesszahl multipliziert. Das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag.
Im dritten Schritt wird der Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert. Dieser Betrag ergibt die Grundsteuer, die künftig fällig wird.
In den elf Bundesländern, die das Bundesmodell nutzen, muss die Grundsteuererklärung alle sieben Jahre erneuert werden. Dadurch kann sich auch der Grundsteuerwert wieder verändern.
Die nächste Steuererklärung dürfte aber einfacher werden. Denn den Behörden liegen die notwendigen Daten dann schon in einer elektronisch verwertbaren Form vor.
Der bürokratische Aufwand, Steuererhöhungen durch steigende Bodenrichtwerte und das insgesamt zu komplexe Bundesmodell veranlassten Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen trotzdem dazu, andere Modelle einzusetzen.
Wie geht es nach der Abgabe der Grundsteuererklärung weiter?
Hat der Immobilieneigentümer seine Grundsteuererklärung eingereicht, bekommt er insgesamt drei Bescheide vom Finanzamt. Diese sind der Bescheid über den Grundsteuerwert, der Bescheid über den Grundsteuermessbetrag und der Grundsteuerbescheid.
In vielen Bundesländern wurden die Bescheide über den Grundsteuerwert und den Grundsteuermessbetrag schon verschickt oder werden in den nächsten Wochen auf den Weg gebracht. Aus diesen beiden Bescheiden lässt sich aber noch nicht ablesen, wie hoch die Grundsteuer ab 2025 ausfallen wird.
Die Höhe der künftig fälligen Grundsteuer steht erst im dritten Bescheid. Das ist der Grundsteuerbescheid. Er wird aller Voraussicht nach im Jahr 2024 verschickt und dann auch eine Zahlungsaufforderung enthalten.
Der Immobilieneigentümer ist gut beraten, die beiden ersten Bescheide sehr genau zu überprüfen und Einspruch einzulegen, wenn er Fehler entdeckt. Reagiert er nicht oder zu spät, werden die Bescheide bestandskräftig.
Dadurch dürfte es sehr schwer werden, gegen den eigentlichen Grundsteuerbescheid vorzugehen. Denn dieser Widerspruch wird sich meist auf die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer beziehen. Doch die Bemessungsgrundlage ist durch die beiden vorhergehenden Bescheide schon verbindlich geklärt.
Für einen Einspruch hat der Immobilieneigentümer einen Monat lang Zeit. Ein formloses Schreiben, in dem er erklärt, warum der Bescheid falsch ist und welche Daten nicht stimmen, genügt.
Bescheid über den Grundsteuerwert
Tatsächlich ist es gar nicht so einfach, den Bescheid zu lesen und nachzuvollziehen, wie das Finanzamt den Grundsteuerwert ermittelt hat. Denn der Bescheid umfasst mehrere Seiten, die komplizierte Begriffe und noch mehr Zahlen enthalten.
Dabei bezieht sich ein Großteil der Berechnung auf das Gebäude, das auf einem Grundstück steht. Bei unbebauten Grundstücken ist der Bescheid wesentlich kürzer.
Der erste Abschnitt A ist ziemlich kurz. Hier sind die Daten zum Grundstück aufgeführt und direkt darunter steht der ermittelte Grundsteuerwert. Der Immobilieneigentümer sollte sich von der hohen Zahl nicht verunsichern lassen.
Durch die Verrechnung mit der viel kleineren Grundsteuermesszahl relativiert sie sich wieder. In Abschnitt A sollte der Eigentümer prüfen, ob die Daten zum Grundstück korrekt sind.
Abschnitt B ist das Kernstück des Bescheids und enthält die komplexe Berechnung. Hier ist wichtig, dass der Eigentümer die Daten, die er in der Erklärung abgegeben hat, mit den Daten im Bescheid abgleicht.
Konkret geht es dabei um
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den Bodenrichtwert,
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das Baujahr der Immobilie,
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die gesamte Wohn-/Nutzfläche,
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die Grundstücksfläche und
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die Anzahl der Garagen.
Sind diese Angaben richtig, sollte der Rest auch stimmen. Die ganze Berechnung muss der Eigentümer nicht kontrollieren. Denn zum einen wäre das ohne Fachwissen sehr aufwändig und zum anderen ist es nicht notwendig.
Bescheid über den Grundsteuermessbetrag
Dieser Bescheid ist erfreulich kurz und einfach. Hier ist nämlich lediglich der Grundsteuerwert aus dem ersten Bescheid mit der Steuermesszahl multipliziert.
Die Steuermesszahl beläuft sich im Bundesmodell bei bebauten Grundstücken auf 0,031 Prozent, im Bescheid als 0,31 v.T. angegeben. Bei unbebauten Grundstücken beträgt der Wert 0,034 Prozent.
In Sachen hingegen liegt die Steuermesszahl für alle Grundstücke bei 0,036 Prozent, im Saarland sind 0,034 Prozent für bebaute und 0,064 Prozent für unbebaute Grundstücke. In den Ländern, die das Bundesmodell nicht nutzen, gelten andere Werte.
Einspruch sollte der Immobilienbesitzer einlegen, wenn der Grundsteuerwert oder die Steuermesszahl falsch ist.
Wie hoch wird die neue Grundsteuer sein?
Momentan lässt sich nicht voraussagen, wie hoch die Grundsteuer ab 2025 sein wird. Denn sie hängt maßgeblich vom Hebesatz der Gemeinde ab. Diesen legt jede Gemeinde selbst fest. Ob die Gemeinden die bisherigen Sätze beibehalten, diese anheben oder sogar senken werden, bleibt abzuwarten.
So oder so wird es Immobilieneigentümer geben, die mehr Grundsteuer bezahlen werden, während andere Eigentümer günstiger davonkommen. Das gilt gleichermaßen für Mieter, denn Eigentümer dürfen die Grundsteuer über die Nebenkosten auf die Mieter umlegen.
Das eigentliche Ziel des Bundesverfassungsgerichts, die Grundsteuer gerechter zu machen, indem die Steuer stärker auf den Wert eines Grundstücks abgestellt wird, wird aber erreicht werden.
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Thema: Die wichtigsten Fragen zur Reform der Grundsteuer, Teil 4
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