Die wichtigsten Fragen zur Reform der Grundsteuer, Teil 2

Die wichtigsten Fragen zur Reform der Grundsteuer, Teil 2

Als sogenannte Objektsteuer wird die Grundsteuer auf den Besitz von Immobilien erhoben. Anders als die Grunderwerbssteuer, die nur einmal beim Immobilienkauf anfällt, muss die Grundsteuer regelmäßig und fortlaufend bezahlt werden. Nachdem das Bundesverfassungsgericht die bisherige Berechnung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärte und eine Neuberechnung verlangte, verabschiedete die Regierung ein entsprechendes Gesetz.

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Die wichtigsten Fragen zur Reform der Grundsteuer, Teil 2

Die Grundsteuerreform, die sich daraus ergibt, führt dazu, dass Immobilienbesitzer eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts abgeben und ab 2025 dann eine neu berechnete Grundsteuer bezahlen müssen.

Doch vielen Eigentümern von Grundstücken, Häusern und Eigentumswohnungen ist nicht ganz klar, was das alles bedeutet und was nun auf sie zukommt. In einer Beitragsreihe beantworten wir deshalb die wichtigsten Fragen zur Reform der Grundsteuer.

Hier ist Teil 2!:

Wieso müssen Immobilienbesitzer eine Grundsteuererklärung abgeben?

Das Gesetz zur Grundsteuerreform sieht vor, dass alle Immobilienbesitzer eine „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“ abgeben müssen. Im allgemeinen Sprachgebrauch wird diese Erklärung auch kurz Feststellungserklärung oder Grundsteuererklärung genannt.

Maßgeblich für die Erklärung ist der Besitz am 1. Januar 2022. Auch wenn der Immobilienbesitzer seine Immobilie im Jahresverlauf verkauft, ist er also für die Grundsteuererklärung zuständig.

In den meisten Bundesländern haben Immobilienbesitzer schon ein Informationsschreiben vom Finanzamt erhalten, das sie zur Abgabe der Feststellungserklärung auffordert. In Hamburg sollen Erinnerungsschreiben nach den Sommerferien verschickt werden.

Berlin wiederum schreibt nur Hausverwaltungen an und verzichtet ansonsten auf schriftliche Aufforderungen. Doch das ändert nichts daran, dass auch Immobilienbesitzer in Hamburg und Berlin die Grundsteuererklärung abgeben müssen.

Denn eine öffentliche Bekanntmachung reicht formal aus, um die Abgabepflicht zu begründen.

Die Daten, die für die Feststellungserklärung notwendig sind, liegen den Finanzverwaltungen zwar meistens schon vor. Trotzdem müssen Immobilienbesitzer die Erklärung zwischen dem 1. Juli und dem 31. Oktober 2022 abgeben, und zwar in elektronischer Form über das Elster-System.

Als Begründung erklärt das Finanzministerium, dass es am 1. Januar 2022 noch kein vollständig digitalisiertes Verwaltungsverfahren gab. Der 1. Januar 2022 war der erste Stichtag für die Feststellung der neuen Grundsteuerwerte.

Damit die Finanzverwaltung den Grundbesitz neu bewerten kann, braucht sie elektronisch verwertbare Daten. Und eben diese Daten sollen mithilfe der Immobilienbesitzer erhoben werden.

Das heißt in anderen Worten, dass die Finanzbehörden die Digitalisierung schlichtweg verschlafen haben. Deshalb sind jetzt die Immobilienbesitzer gefragt, die notwendigen Daten zusammenzutragen und der Finanzverwaltung in elektronischer Form bereitzustellen.

Welche Daten sind für die Grundsteuererklärung notwendig?

Die Reform der Grundsteuer soll dazu führen, dass für die Berechnung der Grundsteuer deutlich weniger Werte ausreichen. Laut Finanzministerium sollen bei Wohngrundstücken nur noch höchstens fünf Parameter notwendig sein.

Welche Daten tatsächlich benötigt werden, richtet sich aber letztlich danach, in welchem Bundesland sich die Immobilie befindet.

Dabei gibt es zunächst einmal zwei Angaben, die Immobilienbesitzer in allen Bundesländern für die Grundsteuererklärung brauchen:

  1. Aktenzeichen oder Steuernummer für die Grundsteuer: Diese Angabe findet sich auf dem letzten Grundsteuerbescheid und auch im Informationsschreiben des Finanzamts zur Abgabe der Grundsteuererklärung. Die meisten Bundesländer arbeiten mit einem Aktenzeichen. Die Steuernummer wird nur in Berlin, Bremen und Schleswig-Holstein verwendet.

  2. Grundbuchdaten: Zu den Grundbuchdaten gehören unter anderem die Anschrift, die Namen der Eigentümer, die Gemarkung, der Flur und die Flurstück-Nummer sowie die Grundstücksfläche. Sie sind auf dem Grundbuchauszug aufgeführt. Hat der Besitzer diesen Auszug nicht mehr, kann er gegen eine Gebühr eine Ausfertigung beim örtlichen Grundbuchamt anfordern. Einige Bundesländer haben die Daten aber auch online im Themenbereich Grundsteuer hinterlegt.

Alle weiteren Daten hängen vom Bundesland ab. Das liegt daran, dass jedes Bundesland eine Öffnungsklausel verwenden darf, aus der sich die Vorgaben ableiten.

Bundesmodell in elf Bundesländern

In Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen wird das wertabhängige Modell des Bundes eingesetzt.

Neben dem Aktenzeichen oder der Steuernummer und den Grundbuchdaten muss der Immobilienbesitzer hier bei der Grundsteuererklärung folgende Daten angeben:

  • Grundstücksart, also zum Beispiel unbebautes Grundstück, Ein- oder Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung, Mietshaus oder Gewerbegrundstück

  • Bodenrichtwert am 1. Januar 2022; er lässt sich über diese Internetseite ermitteln

  • Baujahr der Immobilie

  • Wohn-/Nutzfläche

  • Anzahl der Garagen und Stellplätze

Abweichende Modelle in den übrigen fünf Bundesländern

Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen setzen das Bundesmodell nicht ein. Stattdessen nutzt Baden-Württemberg das Bodenwertmodell. Die anderen vier Bundesländer arbeiten mit Flächenmodellen in unterschiedlichen Varianten.

Verglichen mit dem Bundesmodell, braucht der Immobilienbesitzer bei den anderen Modellen weniger Daten für die Grundsteuererklärung. So kommt in Baden-Württemberg neben dem Aktenzeichen und den Grundbuchdaten nur der Bodenrichtwert dazu. In Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen ist zusätzlich die Angabe der Wohn-/Nutzfläche erforderlich.

Was ist die Wohn-/Nutzfläche?

Mit Ausnahme von Baden-Württemberg muss der Immobilienbesitzer in allen Bundesländern die Wohn- oder Nutzfläche von bestehenden Gebäuden in der Grundsteuererklärung angeben. Allerdings können sich hier schnell Fehler einschleichen, die vor allem den Begrifflichkeiten geschuldet sind.

Die Nutzfläche bezeichnet keine Flächen, die der Immobilienbesitzer zwar nutzt, aber nicht bewohnt. Stattdessen zählen zum Beispiel eine Werkstatt oder Verkaufsräume zur Nutzfläche.

Bei der Wohnfläche wiederum sind Keller, Dachboden, Heizungsräume und Waschküchen, Treppen, Garagen im Haus und Bereiche, die weniger als einen Meter hoch sind, ausgenommen. Ein Balkon, eine Terrasse oder eine Loggia zählt nur zu einem Viertel als Wohnfläche.

Flächen mit einer Höhe zwischen einem und zwei Meter werden zur Hälfte als Wohnfläche gerechnet. Hat der Immobilienbesitzer keine Unterlagen, die die Wohnfläche (und die Nutzfläche) ausweisen, bleibt ihm nichts anderes übrig, als selbst nachzumessen.

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Bernd Schneider, - Finanzwirt, Marina Kozeck, Steuerfach-Angestellte, Joachim Kretschmann, - Finanzberater, sowie Ferya & Christian Gülcan , Unternehmer, Founder und Investoren mit ca. 30 Jahren Erfahrung in gewerblichen Steuerangelegenheiten, Redakteur/in und Betreiber/in dieser Seite, schreiben hier Wissenswertes , Ratgeber und Tipps zum Thema Steuern und Finanzen. Die Inhalte des Informationsangebots, stellen keine Finanzberatung oder Anlageberatung dar - somit ersetzen die Inhalte auch keine persönliche Beratung mit einen Finanzberater oder Steuerberater.

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