Grundsteuerbescheid prüfen – ein ausführlicher Ratgeber, 2. Teil
Die Reform der Grundsteuer brachte es mit sich, dass Immobilienbesitzer eine Grundsteuererklärung abgeben mussten. Die Abgabefrist für diese Steuererklärung endete am 31. Juli 2023, nur in Bayern läuft sie noch bis zum 30. April 2023. Inzwischen haben viele Immobilienbesitzer die ersten Bescheide zur künftigen Grundsteuer auch schon bekommen.
Und damit geht die Arbeit in die nächste Runde. Denn nun gilt es, die Grundsteuerbescheide zu prüfen und bei Bedarf Einspruch einzulegen.
In den meisten Bundesländern werden drei verschiedene Bescheide erlassen, nämlich je ein Bescheid zum Grundsteuerwert und zum Grundsteuermessbetrag und der eigentliche Grundsteuerbescheid.
Der eigentliche Grundsteuerbescheid, der die neue Höhe der fälligen Grundsteuer ausweist, folgt erst in der zweiten Jahreshälfte von 2024. Die beiden anderen Bescheide hingegen sollten sich Immobilienbesitzer sehr genau anschauen. Denn sie bilden die Grundlagen, nach denen die Grundsteuer berechnet wird.
In einem ausführlichen Ratgeber erklären wir, wie die einzelnen Bescheide überprüft werden können und wann ein Einspruch sinnvoll ist. Dabei haben wir im 1. Teil mit dem Bescheid über den Grundsteuerwert begonnen.
Jetzt nehmen wir uns die anderen Bescheide zur Grundsteuer vor:
Inhalt
Den Bescheid über die Grundsteueräquivalenzbeträge prüfen
In den elf Bundesländern, die das sogenannte Bundesmodell nutzen, erhalten Immobilienbesitzer einen Bescheid über den Grundsteuerwert. Wie er aufgebaut ist und worauf es bei der Überprüfung zu achten gilt, haben wir im 1. Teil erklärt. In Hessen ist die Berechnung des Grundsteuerwerts im Bescheid zum Grundsteuermessbetrag enthalten.
Die Finanzämter in Bayern, Hamburg und Niedersachsen erstellen Bescheide über die Grundsteueräquivalenzbeträge. Diese Bescheide sind deutlich einfacher nachzuvollziehen als die Bescheide über den Grundsteuerwert.
Für eine Überprüfung sollte sich der Immobilienbesitzer seinen Bescheid über die Äquivalenzbeträge bereitlegen, damit er die Daten vergleichen kann.
Äquivalenzbetrag für die Wohnfläche
Zunächst sollte der Immobilienbesitzer abgleichen, ob die Angaben zur Wohnfläche, zur eventuell vorhandenen Nutzfläche und zur Größe des Grundstücks richtig sind.
Für die Wohnfläche und eine Nutzfläche gilt die Äquivalenzzahl 0,50 Euro pro Quadratmeter. Mit dieser Zahl wird die Fläche multipliziert. Das Ergebnis ist dann der Äquivalenzbetrag für die Wohnfläche.
Äquivalenzbetrag für den Grund und Boden
Auch bei der Grundstücksfläche gibt es eine Äquivalenzzahl. Sie beträgt meist 0,04 Euro pro Quadratmeter. Abweichende Werte kann es in Bayern geben. Sie sind in Artikel 3 des Bayerischen Grundsteuergesetzes benannt. Das Ergebnis der Rechnung ergibt den Äquivalenzbetrag für den Grund und Boden.
Beispielrechnung
Angenommen, das Grundstück ist 600 Quadratmeter groß und die Wohnfläche beträgt 150 Quadratmeter. Dann beläuft sich der Äquivalenzbetrag für die Wohnfläche auf 150 m² x 0,50 Euro = 75 Euro. Der Äquivalenzbetrag für den Grund und Boden hat eine Höhe von 600 m² x 0,04 Euro = 24 Euro.
Wann Einspruch einlegen?
Einspruch gegen den Bescheid über die Grundsteueräquivalenzbeträge sollte der Immobilienbesitzer einlegen, wenn einer der Werte nicht stimmt. In den drei Bundesländern sind die Bescheide fast gleich. In Niedersachsen gibt es nur mit dem Lagefaktor noch einen weiteren Wert.
Den Bescheid über den Grundsteuermessbetrag prüfen
Mit Ausnahme von Berlin und Hamburg verschicken die Finanzämter den Bescheid zum Grundsteuermessbetrag zusammen mit dem Bescheid zum Grundsteuerwert. Dabei ist der Bescheid über den Grundsteuermessbetrag recht einfach gehalten.
Der Grundsteuermessbetrag, der im Bescheid nur Steuermessbetrag heißt, ist das Ergebnis aus der Multiplikation des Grundsteuerwerts (aus dem ersten Bescheid) mit der Steuermesszahl.
Im Bundesmodell beträgt diese Messzahl bei bebauten Grundstücken zu Wohnzwecken 0,031 Prozent. Im Bescheid ist die Zahl als 0,31 v.T. (für 0,31 von Tausend) ausgewiesen. Bei unbebauten Grundstücken beläuft sich die Messzahl auf 0,034 Prozent.
Ausnahmen im Bundesmodell sind das Saarland und Sachsen. Im Saarland wird mit 0,034 Prozent bei bebauten Grundstücken und 0,064 Prozent bei unbebauten Grundstücken gerechnet.
In Sachen sind es 0,036 Prozent, unabhängig davon, ob ein Grundstück bebaut ist oder nicht. Handelt es sich um staatlich geförderten Wohnraum, sieht das Bundesmodell vor, dass die Steuermesszahl um 25 Prozent gesenkt werden kann.
In Baden-Württemberg beläuft sich die Steuermesszahl auf 0,091 Prozent bei bebauten Grundstücken und auf 0,13 Prozent bei unbebauten Grundstücken.
Eine Besonderheit gibt es in Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen. Hier kommen zwei verschiedene Steuermesszahlen zum Tragen. Während die Steuermesszahl für die Wohnfläche meist 70 Prozent beträgt, beläuft sich die Steuermesszahl für das Grundstück und die Nutzfläche auf 100 Prozent.
Die beiden Zahlen werden dann jeweils mit den dazugehörigen Grundsteueräquivalenzbeträgen multipliziert. Daraus ergeben sich zwei Messbeträge, die anschließend addiert werden und als Summe den Grundsteuermessbetrag für Grund, Boden und Wohnfläche bilden.
In Berlin und Hamburg erhalten Immobilienbesitzer zunächst nur den Bescheid zum Grundsteuerwert. Der Bescheid zum Grundsteuermessbetrag wird im Verlauf des Jahres 2024 erstellt und auch erst dann wird die Grundsteuermesszahl festgelegt.
Wann Einspruch einlegen?
Ist der Grundsteuerwert, die Steuermesszahl oder das Produkt aus beiden falsch, sollte der Immobilienbesitzer Einspruch einlegen. Handelt es sich bei seiner Immobilie um staatlich geförderten Wohnraum, sollte er außerdem darauf achten, ob die Steuermesszahl richtig reduziert wurde.
Der Bescheid über den Grundsteuermessbetrag in Hessen
Wie bereits erwähnt, erstellen die Finanzämter in Hessen nur einen Bescheid. Er umfasst drei Seiten. Gleich auf der ersten Seite steht der ermittelte Grundsteuermessbetrag, danach folgen Erklärungen. Die Berechnung ist auf Seite 3 aufgeführt. Hier sollte der Immobilienbesitzer bei der Prüfung ansetzen.
Fläche von Grund und Boden
Zunächst sollte der Immobilienbesitzer prüfen, ob die Daten zu seinem Grundstück stimmen. Vor allem die Fläche des Grundstücks ist wichtig. Gleiches gilt für den Bodenrichtwert (BRW). Ob er korrekt ist, kann der Immobilienbesitzer kontrollieren, indem er die Adresse der Immobilie auf dem Geoportal Hessen eingibt. Dann wird der BRW auf der Karte angezeigt.
Ermittlung des Faktors
Bei der Berechnung des Faktors wird der persönliche BRW durch den durchschnittlichen BRW in der Stadt oder Gemeinde dividiert. Danach wird diese Zahl mit 0,3 potenziert, also „hoch 0,3“ gerechnet. Die Durchschnittsbodenrichtwerte sind in dieser Liste aufgeführt. Das Ergebnis der Rechnung wird auf zwei Stellen nach dem Komma abgerundet und dieser Wert ist der Faktor.
Wohn- und Nutzfläche
In diesem Abschnitt des Bescheids ist zum einen die Wohnfläche und zum anderen die Wohnfläche aller Gebäude und Gebäudeteile angegeben. Der Immobilienbesitzer sollte prüfen, ob diese Daten stimmen.
Flächenbeträge von Grund und Boden sowie der Wohnfläche
Für den Flächenbetrag von Grund und Boden wird die Grundstückfläche mit dem sogenannten Ansatz multipliziert. Der Ansatz beträgt 0,04. Das Ergebnis ist der Flächenbetrag, für den als Produkt die Steuermesszahl von 100 Prozent angesetzt wird.
Der Flächenbetrag für die Wohnfläche wird nach dem gleichen Prinzip berechnet. Allerdings beträgt der Ansatz hier 0,50 und als Steuermesszahl wird mit 70 Prozent multipliziert.
Steuermessbetrag
Die beiden Produkte von Grund und Boden sowie von der Wohnfläche werden addiert. Anschließend wird die Summe mit dem Faktor multipliziert. Der Wert, der dabei rauskommt, ist der Steuermessbetrag.
Sollte der Immobilienbesitzer fehlerhafte Zahlen entdeckt haben oder bei seinen Berechnungen auf andere Werte kommen, sollte er Einspruch einlegen.
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Thema: Grundsteuerbescheid prüfen – ein ausführlicher Ratgeber, 2. Teil
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