Die wichtigsten Fragen zur Reform der Grundsteuer, Teil 1

Die wichtigsten Fragen zur Reform der Grundsteuer, Teil 1

Im Jahr 2021 spülte die Grundsteuer rund 15 Milliarden Euro in die Kassen der Kommunen. Bezahlt wird die Grundsteuer von Immobilienbesitzern, aber auch von Mietern. Denn Vermieter können die Grundsteuer über die Nebenkosten auf ihre Mieter umlegen. Eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts veranlasste die Regierung dazu, ein Gesetz zu verabschieden, durch das die Grundsteuer künftig anders berechnet wird.

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Die wichtigsten Fragen zur Reform der Grundsteuer, Teil 1

Im Rahmen dieser Grundsteuerreform müssen Immobilienbesitzer eine Erklärung abgeben, durch die der Grundsteuerwert festgestellt wird. Die Abgabe der Grundsteuererklärung muss zwischen dem 1. Juli und dem 31. Oktober 2022 erfolgen, die neu berechnete Grundsteuer gilt dann aber erst ab 2025.

Doch was bedeutet das alles genau? Welche Angaben müssen Immobilienbesitzer machen? Und wie hoch wird die Grundsteuer künftig sein?

In einem mehrteiligen Beitrag beantworten wir die wichtigsten Fragen zur Reform der Grundsteuer!:

Wofür wird die Grundsteuer fällig?

Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine sogenannte Objektsteuer. Sie fällt regelmäßig auf den Besitz von Grundstücken und Gebäuden an. Das betrifft Eigentum ebenso wie das Erbbaurecht.

Die Einkommensverhältnisse oder die Leistungsfähigkeit des Immobilieneigentümers spielen mit Blick auf die Grundsteuer keine Rolle. Maßgeblich ist allein die Immobilie.

Wichtig ist, die Grundsteuer nicht mit der Grunderwerbssteuer zu verwechseln. Während die Grunderwerbssteuer nur einmal beim Kauf einer Immobilie fällig wird, ist die Grundsteuer regelmäßig und fortlaufend zu zahlen.

Bei der Grundsteuer werden drei Formen voneinander unterschieden:

  • Die Grundsteuer A gilt für land- und forstwirtschaftliche Betriebe. Ihre Grundlage bildet ein Wirtschaftswert, für den die Ertragsfähigkeit zugrunde gelegt wird. Für den Teil, der für Wohnzwecke genutzt wird, kommt ein Wohnungswert dazu.

  • Am weitesten verbreitet ist die Grundsteuer B, die auf alle bebauten und unbebauten Grundstücke erhoben wird, die nicht unter die Land- und Forstwirtschaft fallen. Sie gilt demnach für Miet- und Geschäftsgrundstücke, Häuser, Gebäude auf fremden Grundstücken, Wohnungseigentum und auch für Teileigentum und Erbbaurechte.

  • Ab 2025 kommt mit der Grundsteuer C die sogenannte Baulandsteuer dazu. Sie ermöglicht Städten und Gemeinden, auf unbebaute, baureife Grundstücke einen erhöhten Hebesatz zu erheben. Dadurch soll der Anreiz geschaffen werden, dass Eigentümer ihre Grundstücke bebauen und so Wohnraum entsteht. Gleichzeitig sollen Spekulationen mit Grundstücken an Attraktivität verlieren. In Bayern ist die Einführung der Grundsteuer C nicht geplant.

Die Grundsteuer bezahlen aber nicht nur Immobilieneigentümer, sondern oft auch Mieter. Gibt es eine entsprechende Vereinbarung mit Mietvertrag, können Vermieter die Abgabe nämlich als Nebenkosten auf die Mieter umlegen.

Die Einnahmen aus der Grundsteuer fließen an die Kommunen. Aus diesem Grund setzen sie auch die Höhe der fälligen Grundsteuer fest und erlassen einen entsprechenden Bescheid.

Die einzige Ausnahme ist Berlin. Hier sind die Finanzämter für die Grundsteuer zuständig. Dabei gelten die Zahlungen der Grundsteuer immer für ein Jahr und werden auf vier Raten aufgeteilt, nämlich jeweils zum 15. der Monate Februar, Mai, August und November.

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Wie wird die Grundsteuer bislang berechnet?

Für die Höhe der Grundsteuer sind drei Faktoren maßgeblich. Das sind der Einheitswert, die Steuermesszahl und der Hebesatz der Kommune.

Den Einheitswert legen die Finanzämter für jedes Grundstück fest. Dabei ergibt sich der Einheitswert aus verschiedenen Kriterien, zu denen unter anderem die Art des Grundstücks und das Alter eines Hauses gehören.

Der Name kommt daher, weil das Bewertungsgesetz einen Steuerwert bestimmt, der einheitlich auf verschiedene Steuerarten anwendbar sein soll. Aktuell wird der Einheitswert aber nur für die Grundsteuer genutzt und ab 2025 wird er durch den Grundsteuerwert ersetzt werden.

Damit die Höhe der Grundsteuer berechnet werden kann, ist ein Steuermessbetrag notwendig. Er wird ermittelt, indem der Einheitswert mit einer Steuermesszahl multipliziert wird.

Die Steuermesszahl bewegt sich in Westdeutschland in einem Rahmen zwischen 0,26 und 0,6 Prozent vom Einheitswert. In Ostdeutschland beträgt sie zwischen 0,5 und 1 Prozent des Einheitswerts.

Im nächsten Schritt wird der Steuermessbetrag mit dem kommunalen Hebesatz multipliziert. Beim Hebesatz handelt es sich um einen Prozentsatz, den jede Kommune individuell für sich festlegt.

Aus diesem Grund ist die Bandbreite enorm. So gibt es ein paar Gemeinden, die den Hebesatz für die Grundsteuer B auf Null gesetzt haben, während er in Berlin zum Beispiel bei 810 Prozent und im hessischen Lautertal sogar bei 1.050 Prozent liegt.

Baumaßnahmen können dazu führen, dass sich die Grundsteuer verändert. Wird zum Beispiel ein Grundstück aufgeteilt, ein Gebäude abgerissen oder das Haus um einen Anbau erweitert, passt das Finanzamt den Einheitswert an.

Ändert sich auch die Nutzungsform, wird zudem die Steuermesszahl neu bestimmt. Der häufigste Grund für eine veränderte Grundsteuer ist aber, dass die Kommune den Hebesatz erhöht oder senkt.

Warum gibt es eine Reform der Grundsteuer?

Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt in Deutschland schon seit Jahrzehnten mit veralteten Werten. In Westdeutschland wurden die Einheitswerte zuletzt 1964 festgesetzt, in Ostdeutschland griffen die Finanzämter nach der Wiedervereinigung auf die Werte aus dem Jahr 1935 zurück.

Das Bewertungsgesetz schreibt aber vor, dass die Einheitswerte alle sechs Jahre aktualisiert werden müssen.

Jedenfalls spiegeln die veralteten Einheitswerte die Wertentwicklung vieler Immobilien in den vergangenen Jahrzehnten überhaupt nicht wider. Die Folge ist, dass die Steuerlast für einige Eigentümer unangemessen hoch ist, während andere Eigentümer mit Blick auf den aktuellen Immobilienwert viel zu wenig Steuer zahlen.

In der Praxis kann außerdem gut sein, dass die Grundsteuer für vergleichbare Immobilien in der gleichen Wohngegend sehr unterschiedlich ausfällt.

Das Bundesverfassungsgericht befasste sich mit dieser Problematik und kam zu dem Ergebnis, dass die Vorschriften zur Einheitsbewertung mindestens seit 2002 verfassungswidrig sind (Urteil vom 10.04.18, Az. 1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, BvR 639/11, 1 BvR 889/12). Gleichzeitig forderten die Richter in ihrem Urteil, dass die Grundsteuer bis spätestens 2025 komplett neu und anschließend regelmäßig neu berechnet wird.

Ende November 2019 beschloss die Regierung infolge des Urteils das Grundsteuerreformgesetz. Es sieht vor, dass eine wertabhängige Bemessungsgrundlage ab 2025 die Grundsteuer gerechter ausgestalten soll.

Die lange Frist hängt damit zusammen, dass rund 36 Millionen Grundstücke neu bewertet werden müssen, was mit einem entsprechenden Aufwand einhergeht. Bis Ende 2024 ändert sich für Immobilieneigentümer deshalb bei der Grundsteuer zunächst nichts.

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