8 Fragen zur Grunderwerbssteuer, Teil 2
Bei einem Immobilienkauf kommen verschiedene Kosten auf den Käufer zu. Dazu zählt zum einen der Kaufpreis für das Grundstück, das Haus oder die Eigentumswohnung. Zum anderen fallen die Notarkosten, die Gebühren für das Grundbuchamt und eventuell die Provision vom Makler an. Und auch das Finanzamt steuert mit der Grunderwerbssteuer einen ziemlich großen Posten auf der Rechnung bei.
In einem zweiteiligen Ratgeber beantworten wir acht Fragen zu eben dieser Grunderwerbssteuer. Dabei haben wir in Teil 1 geklärt, worauf die Steuer erhoben wird, wie oft sie anfällt und wie hoch sie ist. Außerdem haben wir uns angeschaut, wer die Abgabe bezahlen muss und ob es einen Freibetrag gibt.
Weiter geht’s jetzt mit Teil 2!:
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Inhalt
Wann steht die Zahlung der Grunderwerbssteuer an?
Nachdem der Käufer den Kaufvertrag unterschrieben hat, informiert der Notar das Finanzamt über die erfolgte Beurkundung. Daraufhin legt das Finanzamt die Höhe der Grunderwerbssteuer fest und erlässt einen entsprechenden Steuerbescheid. Im Normalfall liegt der Steuerbescheid dann rund sechs bis acht Wochen später im Briefkasten.
Sobald der Bescheid vorliegt, hat der Käufer vier Wochen Zeit, um die Zahlung zu leisten. Er kann zwar beantragen, dass das Finanzamt die Zahlungsfrist verlängert. Sinnvoller ist aber, die Steuerschuld möglichst zeitnah zu begleichen.
Denn erst wenn die Grunderwerbssteuer bezahlt ist, stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.
Die Bescheinigung ist die Bestätigung dafür, dass die Grunderwerbssteuer für die Immobilie beglichen ist. Ausfertigungen davon gehen an den Käufer und an den Notar.
Erst wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt, kann der Käufer als neuer Eigentümer der Immobilie ins Grundbuch eingetragen werden. Ohne die Bestätigung kann der Eintrag nicht erfolgen.
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Was ist, wenn der Käufer die Grunderwerbssteuer nicht bezahlt?
Durch den Immobilienkauf entsteht die Pflicht zur Zahlung der Grunderwerbssteuer. Hat der Notar den Kaufvertrag beurkundet, teilt er dem Finanzamt den Kaufpreis und die weiteren Vereinbarungen mit.
Das Finanzamt setzt anschließend die Höhe der Grunderwerbssteuer fest und schickt dem Käufer den dazugehörigen Bescheid zu. Die Zahlung wird dann innerhalb von vier Wochen fällig.
Kommt der Käufer seiner Zahlungspflicht nicht nach, stellt das Finanzamt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Das hat zur Folge, dass der Eigentümerwechsel im Grundbuch nicht vermerkt wird. Denn der Eintrag des neuen Eigentümers im Grundbuch setzt voraus, dass der Nachweis über die bezahlte Grunderwerbssteuer vorliegt.
Bleibt die Zahlung aus, kann das Finanzamt aber auch den Verkäufer zur Kasse bitten. Im Außenverhältnis haften der Käufer und der Verkäufer nämlich als Gesamtschuldner. Für das Finanzamt ist zweitrangig, dass im Kaufvertrag (und damit im Innenverhältnis zwischen Käufer und Verkäufer) vereinbart ist, wer die Steuer bezahlt.
Der Verkäufer kann dem Käufer dann zunächst eine angemessene Frist setzen, um die Steuerschuld zu begleichen. Ist die Steuer nach Ablauf der Frist noch immer nicht bezahlt, kann der Verkäufer vom Kaufvertrag zurücktreten. Die Kosten, die mit dem Rücktritt und der Rückabwicklung zusammenhängen, muss zwar der Verkäufer übernehmen.
Aber zum einen fällt dadurch die Pflicht zur Zahlung der Grunderwerbssteuer weg. Und zum anderen kann sich der Verkäufer sein Geld auf juristischem Wege zurückholen.
Denn der Käufer hat seine vertraglichen Pflichten verletzt, wodurch dem Verkäufer ein Schaden entstanden ist. Daher hat der Verkäufer das Recht, seine Schadensersatzansprüche einzuklagen.
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Wird die Grunderwerbssteuer erstattet, wenn der Kaufvertrag widerrufen wird?
Wenn ein Immobilienkauf innerhalb von zwei Jahren rückgängig gemacht wird, hebt das Finanzamt den erlassenen Steuerbescheid auf. Hat das Finanzamt zu dem Zeitpunkt, an dem der Kaufvertrag widerrufen wird, noch keinen Steuerbescheid erlassen, kann der Käufer auch beantragen, dass die Grunderwerbssteuer nicht festgesetzt werden soll.
Damit die Frist gewahrt ist, muss der Käufer aber zumindest einen Antrag auf die Rückeintragung im Grundbuch gestellt haben. Nur wissen viele Immobilienbesitzer nichts über diese gesetzliche Vorgabe. Das wiederum liegt vermutlich daran, dass es zwei verschiedene Gründe gibt, die dazu führen können, dass die Grunderwerbssteuer rückwirkend entfällt.
Ein Grund liegt vor, wenn das Immobiliengeschäft in den zwei Jahren nach dem Kauf widerrufen wird. Warum es zur Rückabwicklung kam, spielt für die Erstattung der Grunderwerbssteuer keine Rolle.
Der andere Grund ist in folgendem Fall gegeben:
Der Kaufvertrag sieht vor, dass der Käufer vom Kauf zurücktreten kann, wenn eine bestimmte Bedingung eintritt. Kommt es dann tatsächlich zum Eintritt dieser Bedingung und nutzt der Käufer sein Rücktrittsrecht, muss das Finanzamt die bezahlte Grunderwerbssteuer erstatten.
Das Besondere an dieser Konstellation ist, dass es keine zeitliche Befristung gibt. Der Käufer kann sich die Grunderwerbssteuer also auch dann wieder zurückholen, wenn der Vertragsabschluss länger als zwei Jahre her ist.
Aber Achtung!
Die zweite und günstigere Variante ist nicht möglich, wenn im Kaufvertrag anfangs ein zeitlich befristetes Rücktrittsrecht vereinbart war, das anschließend mehrere Male verlängert wurde, weil es bei den Bedingungen für eine Rückabwicklung noch Unklarheiten gab.
Sind seit dem Eintritt des Ereignisses mehr als zwei Jahre vergangen, hat der Käufer keinen Anspruch mehr darauf, dass ihm das Finanzamt die Grunderwerbssteuer zurückzahlt. Eine nachträgliche Fristverlängerung wird dann nämlich als eine neue Vereinbarung gewertet, die nichts mehr mit dem ursprünglichen Kaufvertrag zu tun hat.
Das besagt ein Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH-Urteil vom 18.11.2009, Az. II R 11/08).
Der Käufer sollte deshalb von Anfang an ein Rücktrittsrecht im Kaufvertrag vereinbaren, das entweder für einen längeren Zeitraum gilt oder gar nicht befristet ist. Sollte der Immobilienkauf rückgängig gemacht werden, kann er sich so nämlich auf jeden Fall die Grunderwerbssteuer zurückholen. Denn der Eintritt der Bedingung ist dann an keinen Zeitpunkt gebunden.
Ein letzter Tipp zum Schluss
Der Käufer kann sich die Grunderwerbssteuer nicht nur zurückholen, wenn der Kaufvertrag rückgängig gemacht wird. Stellt sich heraus, dass die Immobilie Mängel hat, können sich der Käufer und der Verkäufer auf einen geminderten Kaufpreis einigen.
Wie hoch die Grunderwerbssteuer ist, hängt von dem Preis ab, den der Käufer beim Erwerb des Grundbesitzes gezahlt hat. Wird der Kaufpreis nun aber nachträglich gemindert, hat das Finanzamt die Grunderwerbssteuer zu hoch festgesetzt.
Aus diesem Grund kann sich der Käufer die Differenz erstatten lassen. Allerdings ist auch das nur innerhalb der Frist von zwei Jahren möglich.
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Thema: 8 Fragen zur Grunderwerbssteuer, Teil 2
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