8 Fragen zur Grunderwerbssteuer, Teil 1
Es gibt kaum ein Geschäft, das für den Fiskus ähnlich transparent ist, wie ein Immobilienkauf. Denn sobald der Kaufvertrag unterschrieben ist, übermittelt der Notar eine Kopie des Vertrags und die sonstigen Vereinbarungen im Zusammenhang mit dem Immobiliengeschäft ans Finanzamt. Das Finanzamt kann daraufhin die Höhe der Grunderwerbssteuer festsetzen und einen entsprechenden Bescheid erlassen.
Und erst nachdem die Abgabe bezahlt ist, wird der Eigentümerwechsel im Grundbuch eingetragen.
Allerdings gibt es ein paar Fälle, in denen der Kauf einer Immobilie steuerfrei bleibt. Außerdem erstattet das Finanzamt unter Umständen die bezahlte Grunderwerbssteuer wieder, wenn es zu einer Rückabwicklung des Immobilienkaufs kommt.
Klingt kompliziert, ist aber halb so wild. In einem zweiteiligen Ratgeber beantworten wir acht Fragen zur Grunderwerbssteuer!
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Inhalt
Worauf wird die Grunderwerbssteuer erhoben?
Die Grunderwerbssteuer wird grundsätzlich immer dann fällig, wenn jemand ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung kauft. Genauso wird die Steuer erhoben, wenn jemand ein Haus erwirbt oder selbst baut.
Dabei bezieht sich die Grunderwerbssteuer ausschließlich auf die Immobilie. Bewegliche Gegenstände sind nicht steuerpflichtig.
Erwirbt der Käufer zum Beispiel eine Eigentumswohnung, die mit einer chicen Küche ausgestattet ist, übernimmt er die Möbel und Lampen in einem Haus oder überlässt ihm der Vorbesitzer die Gartengeräte im Gartenhäuschen, muss er für diese Dinge keine Grunderwerbssteuer bezahlen.
Tipp:
Der Käufer sollte den Notar darum bitten, die beweglichen Gegenstände im Kaufvertrag aufzuführen und ihren Wert zu beziffern.
Dadurch kann er sicherstellen, dass das Finanzamt bei der Berechnung der Grunderwerbssteuer wirklich nur die Immobilie zugrunde legt und nicht den gesamten Kaufpreis (inklusive der eingerechneten beweglichen Gegenstände) berücksichtigt.
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Wie oft wird die Grunderwerbssteuer erhoben?
Die Grunderwerbssteuer ist, wie der Name schon besagt, eine Steuer auf den Erwerb von Grund. Dabei ist mit Grund Grundbesitz im Sinne von § 1 GrEStG gemeint. Die Steuerpflicht entsteht somit dadurch, dass ein Käufer eine Immobilie erwirbt.
Ein Immobilienkauf ist eine einmalige Sache. Denn wenn der Käufer ein Grundstück, eine Eigentumswohnung oder ein Haus erwirbt, wird er zum neuen Eigentümer. Ein zweites Mal kauft er die Immobilie, die ihm bereits gehört, nicht mehr. Und nachdem die Grunderwerbssteuer nur beim Erwerb von Grundbesitz fällig wird, wird sie auch nur einmal erhoben.
Vorsicht:
Die Grunderwerbssteuer darf nicht mit der Grundsteuer verwechselt werden. Die Grundsteuer ist eine Steuer, die auf den Besitz von Grund erhoben wird. Diese Steuer muss der Eigentümer der Immobilie deshalb jedes Jahr bezahlen.
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Wie hoch ist die Grunderwerbssteuer?
Beim Kauf einer Immobilie kommen verschiedene Ausgaben auf den Käufer zu. Dazu gehören der Kaufpreis der Immobilie, die Kosten vom Notar, die Gebühren vom Grundbuchamt und eventuell die Provision vom Makler. Als weiterer, recht großer Posten steht außerdem die Grunderwerbssteuer auf der Liste.
Als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbssteuer dient der Kaufpreis der Immobilie. Das Finanzamt legt einen bestimmten Prozentsatz des Kaufpreises als Abgabe fest.
Wie hoch der Prozentsatz ist, hängt vom Bundesland ab. Seit 2006 bestimmen die Bundesländer nämlich selbst darüber, mit welchem Satz sie die Steuer erheben. Dabei bewegt sich der Prozentsatz in einem Rahmen zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.
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Wer muss die Grunderwerbssteuer bezahlen?
Grundsätzlich muss jeder, der Grundbesitz erwirbt, für diesen Erwerb Grunderwerbssteuer bezahlen. Dabei muss die Steuer für jede Immobilie abgeführt werden.
Ein Beispiel:
Der Käufer erwirbt ein Haus mit Grundstück. Allerdings gehören das Haus und das Grundstück nicht demselben Verkäufer. Stattdessen ist der Eigentümer des Grundstücks der eine Verkäufer und der Eigentümer des Hauses ein anderer Verkäufer.
Deshalb tätigt der Käufer in diesem Fall zwei Immobiliengeschäfte. Und die Folge davon ist, dass das Finanzamt die Grunderwerbssteuer einmal für den Kauf des Hauses und einmal für den Erwerb des Grundstücks erhebt.
Aus Sicht des Finanzamts haften der Käufer und der Verkäufer gesamtschuldnerisch dafür, dass die Grunderwerbssteuer bezahlt wird. Im Kaufvertrag wird zwar in aller Regel vereinbart, dass der Käufer die Steuerschuld begleicht. Tut er das aber nicht, kann das Finanzamt genauso den Verkäufer zur Kasse bitten.
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Gibt es bei der Grunderwerbssteuer einen Freibetrag?
Das Steuerrecht sieht bei vielen Steuerarten bestimmte Freibeträge vor. Doch die Grunderwerbssteuer gehört nicht dazu. Hier gibt es keinen Freibetrag.
Allerdings kennt die Grunderwerbssteuer eine Freigrenze. Sie beträgt 2.500 Euro. Liegt der Wert des Immobilienkaufs unter dieser Grenze, wird keine Abgabe erhoben.
Bei den 2.500 Euro handelt es sich aber tatsächlich um eine Freigrenze. Das heißt: Übersteigt der Wert des Immobilienkaufs die 2.500-Euro-Marke, wird die Grundsteuer auf den gesamten Kaufpreis fällig und nicht, wie bei einem Freibetrag, nur auf den Betrag oberhalb von 2.500 Euro.
Neben Immobiliengeschäften unterhalb der Freigrenze gibt es noch ein paar weitere Fälle, die keine Steuerpflicht mit sich bringen.
So bleibt ein Immobilienkauf auch dann steuerfrei, wenn
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der Ehepartner oder Ex-Gatte die Immobilie im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung kauft.
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das Immobiliengeschäft zwischen Verwandten in gerader Linie, ihren Ehegatten oder mit Stiefkindern durchgeführt wird.
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die Immobilie im Zuge einer Erbenauseinandersetzung auf den neuen Eigentümer übertragen wird.
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dem Eigentümerwechsel eine Schenkung zugrunde liegt.
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die Immobilie Teil der Erbmasse ist.
Außerdem kann die Pflicht, Grunderwerbssteuer zu bezahlen, rückwirkend entfallen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Käufer vom Kaufvertrag zurücktritt oder der Vertrag widerrufen wird und es dadurch zu einer Rückabwicklung kommt. Auf Antrag erstattet das Finanzamt die bereits bezahlte Grundsteuer dann zurück.
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Thema: 8 Fragen zur Grunderwerbssteuer, Teil 1
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