Fragen und Antworten zur Grundsteuer

Die wichtigsten Fragen und Antworten zur Grundsteuer 

Das deutsche Steuerrecht unterscheidet zwischen einer Vielzahl unterschiedlicher Steuerarten. Eine dieser Steuerarten ist die Grundsteuer und hier die wichtigsten Fragen und Antworten zur Grundsteuer in der Übersicht:

Was ist die Grundsteuer?

Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine Gemeindesteuer und damit um eine Steuer, die von Gemeinden und Städten erhoben wird. Dabei kommen im Zusammenhang mit der Grundsteuer zwei Gesetze zur Anwendung. Zum einen ist dies das Grundsteuergesetz, das die Regelungen dazu enthält, wann und in welcher Höhe die Grundsteuer erhoben wird.

Zum anderen kommt das Bewertungsgesetz zum Tragen, das bei der Bewertung von Grundstücken eine Rolle spielt. Als objektbezogene Steuer bezieht sich die Grundsteuer ausschließlich auf den Wert und die Beschaffenheit des Steuerobjekts. Da sie dabei die persönlichen Verhältnisse des Steuerschuldners nicht berücksichtigt, ist sie eine sogenannte Objekt- oder Realsteuer.   

Wofür wird die Grundsteuer erhoben?

Der Grundsteuer unterliegen land- und forstwirtschaftliche Betriebe sowie Betriebsgrundstücke und -gebäude, unabhängig davon, ob sie zur Land- und Forstwirtschaft gehören oder ob nicht. Außerdem werden Erbbaurechte, Teileigentum und privates Wohneigentum besteuert.

Damit müssen also auch diejenigen, die ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung besitzen, Grundsteuer bezahlen.

Dabei gliedert sich die Grundsteuer in zwei Arten, nämlich in die Grundsteuer A und die Grundsteuer B. Die Grundsteuer A wird auf land- und forstwirtschaftliches Vermögen erhoben, das A steht für agrarisch. Der Grundsteuer B unterliegen alle Grundstücke, die bereits bebaut oder bebaubar sind. Außerdem fallen Gebäude und Wohnungen unter die Grundsteuer B. Das B steht für baulich. 

Wie wird die Höhe der Grundsteuer ermittelt?

Das Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer gliedert sich in drei Stufen:

1.       Auf Basis des Bewertungsgesetzes und in aller Regel unter Anwendung des Ertragswertverfahrens legt das zuständige Lagefinanzamt den Einheitswert fest. Das Lagefinanzamt ist das Finanzamt, das für den Bereich zuständig ist, in dem sich das Grundstück befindet. Über den festgelegten Einheitswert wird ein Bescheid erlassen.

2.       Auf Grundlage des Einheitswerts ermittelt das Finanzamt dann den Grundsteuermessbetrag, indem es den Einheitswert und die Steuermesszahl miteinander multipliziert.

Die Steuermesszahl hängt vom Steuerobjekt ab. Bei land- und forstwirtschaftlichen Betrieben beträgt die Steuermesszahl 6 Promille, also sechs Tausendstel. Bei Einfamilienhäusern wird, je nachdem wie hoch der Einheitswert ist, entweder mit 2,6 oder mit 3,5 Promille als Steuermesszahl multipliziert. Bei Zweifamilienhäusern kommen 3,1 Promille als Steuermesszahl zur Anwendung und bei allen anderen Immobilien beträgt die Steuermesszahl 3,5 Promille.

Über den ermittelten Grundsteuermessbetrag erlässt das Finanzamt einen Bescheid, auf dessen Grundlage die Grundsteuer berechnet wird. Eine Zweitschrift des Grundsteuermessbescheids wird an die Gemeinde oder die Stadt ausgehändigt.

3.       Die Gemeinde oder die Stadt berechnet die Höhe der zu zahlenden Grundsteuer. Hierfür multipliziert sie den Grundsteuermessbetrag mit dem Grundsteuerhebesatz, der in der jeweiligen Gemeinde oder Stadt gilt. 

Für welchen Zeitraum wird die Grundsteuer ermittelt?

Normalerweise wird die Grundsteuer jeweils für ein Kalenderjahr festgesetzt. Bleibt der individuelle Hebesatz über einen längeren Zeitraum gleich, kann die Gemeinde oder Stadt die Grundsteuer aber auch für mehrere Jahre festsetzen. 

Wann muss die Grundsteuer bezahlt werden und an wen?

Die Grundsteuer wird in vier Raten aufgeteilt und diese Raten werden zum 15. Februar, zum 15. Mai, zum 15. August und zum 15. November an die Gemeinde oder Stadt bezahlt. Ist die Grundsteuer gering, gelten aber Ausnahmeregelungen.

Beträgt die Grundsteuer für ein Jahr weniger als 15 Euro, wird der Jahresbetrag in einer Rate zum 15. August fällig. Bei einer jährlichen Grundsteuer zwischen 15 und 30 Euro wird die Zahlung auf zwei Raten zum 15. Februar und zum 15. August aufgeteilt.

Wer die Grundsteuer nicht in vier Raten bezahlen möchte, kann die Grundsteuer auf Antrag auch in einer Zahlung begleichen. In diesem Fall wird der Jahresbetrag dann zum 01. Juli fällig.  

Was ist, wenn das Grundstück oder die Immobilie verkauft wird?

Eigentümerwechsel wirken sich grundsätzlich immer erst auf das nächste Kalenderjahr aus und bis zum 01. Januar des Folgejahres muss die Grundsteuer in der Höhe bezahlt werden, wie es zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt wurde. Das bedeutet, dass derjenige, der am 01. Januar eines Jahres Eigentümer eines Grundstücks oder einer Immobilie war, das ganze Kalenderjahr über Steuerschuldner bleibt und die festgesetzte Grundsteuer in voller Höhe bezahlen muss.

Ein Verkauf während des laufenden Kalenderjahres hat somit auf die Steuerschuldnerschaft grundsätzlich keinen Einfluss. Allerdings können der Verkäufer und der Käufer auf privatrechtlicher Basis Vereinbarungen zur Zahlung der Grundsteuer treffen.Daneben hat ein Verkauf auch keinen Einfluss auf die Höhe der Grundsteuer.

Wenn es zu einer Änderung der Grundsteuerhöhe kommt, dann hat entweder das Finanzamt den Einheitswert oder die Gemeinde den individuellen Steuerhebesatz angepasst. Der Bescheid über die Höhe der Grundsteuer gilt aber immer für ein Kalenderjahr, unabhängig davon, ob das Steuerobjekt zwischenzeitlich verkauft wird. Ein Verkauf kann sich in Einzelfällen allerdings auf die Steuerpflicht als solches auswirken.

Dies wäre beispielsweise dann der Fall, wenn eine Privatperson ein Grundstück an einen gemeinnützigen Verein verkauft und dieser Verein das Grundstück entsprechend seiner Satzung für gemeinnützige Zwecke nutzt. Dann würde das bislang grundsteuerpflichtige Grundstück nämlich ab dem 01. Januar des Folgejahres von der Grundsteuer befreit werden.

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