Durch Nießbrauch Erbschaftssteuern sparen

Durch Nießbrauch Erbschaftssteuern sparen

Nicht nur die Erben haben Interesse daran, Erbschaftssteuern zu sparen. Auch den Erblassern ist oft daran gelegen, dass die Angehörigen möglichst viel vom Nachlass haben sollen.

Vor allem wenn es um Immobilien und damit um größere Vermögenswerte geht, kann der sogenannte Nießbrauch eine gute Lösung sein, um Erbschaftssteuern zu sparen.

 

Was bedeutet Nießbrauch?

Der Begriff Nießbrauch beschreibt zunächst einmal das Nutzungsrecht an einer Sache. Im Zusammenhang mit dem Erbrecht findet der Nießbrauch vor allem bei Immobilien Anwendung.

Greift der Immobilieneigentümer auf eine Nießbrauchsregelung zurück, überträgt er den Besitz nicht per Testament, sondern überschreibt die Immobilie bereits zu Lebzeiten auf seine Erben.

Im Sinne der vorweggenommenen Erbfolge handelt es sich bei dieser Eigentumsübertragung um eine Schenkung. Im Unterschied zu einer klassischen Schenkung gibt der Eigentümer aber nicht alle Ansprüche und Nutzungsrechte ab. Welche Rechte bei ihm verbleiben, hängt von der Form des Nießbrauchs ab, wobei hier zwei Arten voneinander unterschieden werden:

  • Vorbehaltsnießbrauch: Die klassische Variante bei einem Vorbehaltsnießbrauch besteht darin, dass der Erbe die Immobilie bekommt, während der Schenkende ein lebenslanges Wohnrecht behält. Statt eines Wohnrechts kann sich der Schenke auch das Recht auf die Mieteinnahmen aus der Immobilie vorbehalten. Eine weitere Möglichkeit ist, dass der Schenkende das lebenslange Wohnrecht und das Recht auf Mieteinnahmen behält und nur das Eigentum an der Immobilie an seinen Erben abgibt.

 

  • Zuwendungsnießbrauch: Entscheidet sich der Schenkende für den Zuwendungsnießbrauch, bleibt er der Eigentümer der Immobilie. Dafür überträgt er aber das lebenslange Wohnrecht oder das Recht auf die Mieteinnahmen auf seinen Erben. Der Vorteil bei diesem Modell ist, dass der Schenkende keine Einnahmen mehr versteuern muss, die Instandhaltungskosten für die Immobilie aber nach wie vor von der Steuer absetzen kann.

 

  • Der Nachteil ist, dass weder der Schenkende noch der Erbe die Abschreibungsmöglichkeit für die Immobilie nutzen können, wenn es Mieteinnahmen gibt. Dies liegt daran, dass der Schenkende keine Einnahmen mehr erzielt, weil er dieses Recht an den Erben abgegeben hat. Der Erbe wiederum kassiert zwar die Mieteinnahmen, ist aber nicht der Eigentümer der Immobilie.

 

Wie wird der Nießbrauch vertraglich geregelt?

Die Basis für den Nießbrauch bildet ein Schenkungsvertrag. Er wird von einem Notar beurkundet und die Vereinbarungen werden im Grundbuch eingetragen. Inhaltlich geht es im Schenkungsvertrag darum, dass der Schenkende als Immobilieneigentümer die Immobilie unentgeltlich auf seinen Erben überträgt und sich gleichzeitig den Nießbrauch vorbehält.

Verbleibt das Wohnrecht beim Schenkenden, wird dies ebenfalls im Grundbuch vermerkt. Dadurch ist der Schenkende abgesichert, wenn der Erbe die Immobilie beispielsweise verkauft.

Der Schenkende kann allerdings in den Vertrag aufnehmen lassen, ob der Erbe die Immobilie überhaupt weiterverkaufen und auch ob er eine Hypothek darauf aufnehmen darf. Gleiches gilt dann aber auch für den Schenkenden. Auch er kann die Immobilie also nicht mehr einfach so veräußern oder belasten, wenn er das Eigentum oder Rechte daran seinem Erben geschenkt hat.

Ratsam ist, eine sogenannte Rückfallklausel in den Vertrag aufzunehmen. Durch diese Klausel bleibt die Möglichkeit bestehen, die Schenkung unter bestimmten Umständen rückgängig zu machen.

Dies kann beispielsweise dann notwendig sein, wenn sich der Erbe grob undankbar zeigt, stirbt oder wenn der Verfall des Vermögens droht. Wichtig zu wissen ist, dass das Nießbrauchsrecht nicht übertragen oder vererbt werden kann. Ebenso ist nicht möglich, das Nießbrauchsrecht zu veräußern.

Stattdessen endet es zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt, spätestens aber mit dem Tod des Nießbrauchers.

 

Wie lassen sich durch Nießbrauch Erbschaftssteuern sparen?

Verschenkt der Eigentümer eine Immobilie zu Lebzeiten, ist es nicht nur möglich, die steuerlichen Freibeträge auszunutzen. Stattdessen kann eine Nießbrauchsvereinbarung weitere Vergünstigungen mit sich bringen. Dies gilt umso mehr, wenn die Immobilie einen hohen Wert hat.

Hintergrund hierzu ist, dass sich die vererbbaren Vermögenswerte reduzieren, wenn der Eigentümer die Immobilie bereits verschenkt hat. Gleichzeitig sinkt der Immobilienwert durch die Mieteinnahmen, die weiterhin der Schenkende kassiert.

In diesem Zusammenhang findet eine spezielle Berechnungsformel Anwendung, die unter anderem die Sterbetabelle zugrunde legt. Die Formel berücksichtigt das Alter des Schenkenden und die erwartete Lebensdauer. Daraus leitet sich ab, dass die Mieteinnahmen – und damit die Wertminderung der Immobilie – umso höher sind, je länger der Schenkende lebt.

Im Umkehrschluss heißt das, dass sich eine Schenkung mit Nießbrauchsregelung umso mehr lohnt, je jünger der Schenkende ist.

Dazu ein Beispiel:

Ein Vater besitzt ein Mietshaus mit einem Verkehrswert von 650.000 Euro. Die Mieteinnahmen betragen rund 55.000 Euro pro Jahr. Nach Abzug der Betriebskosten verbleiben 40.000 Euro als steuerlich abzugsfähiger Jahreswert des Nießbrauchs. Um Erbschaftssteuern zu sparen, überträgt der Vater das Mietshaus auf seine Tochter.

Er behält sich aber ein lebenslanges Nießbrauchsrecht vor, das ihm das Recht auf die Mieteinnahmen sichert. Zum Zeitpunkt der Schenkung ist der Vater 51 Jahre alt. Laut Sterbetafel beträgt die Lebenserwartung des Vaters noch 29 Jahre. Dadurch hat der Nießbrauch einen Kapitalwert von 29 Jahre x 40.000 Euro = 1,16 Millionen Euro. Damit ist der Kapitalwert des Nießbrauchs höher als der Verkehrswert der Immobilie.

Der Nießbrauchswert wird vom Schenkungswert abgezogen, was hier dazu führt, dass die Schenkung steuerfrei bleibt. Würde der Vater hingegen bis zu seinem 75. Geburtstag abwarten oder das Haus per Testament an seine Tochter vererben, müsste sie Steuern bezahlen, weil dann die erbschaftssteuerlichen Freibeträge überschritten wären.

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